Vorteile einer Ehegatten-GbR im Vergleich zum Bruchteilseigentum (je 1/2 Eigentum)

Flexible Gestaltungs- und Nachfolgemodelle
Die Ehegatten-GbR bietet aufgrund des weitgehenden Gestaltungsspielraums im Gesellschaftsvertrag (§§ 705 ff. BGB) die Möglichkeit, individuelle Regelungen zur Verwaltung, Nutzung und Veräußerung der Immobilie, zum Umgang mit Veränderungen in der Gesellschafterstruktur (wie Scheidung, Tod oder Schenkung an Dritte) und zur Nachfolgeregelung zu treffen. Ein solcher Gestaltungsspielraum ist bei der Bruchteilsgemeinschaft deutlich geringer; hier greifen automatisch die strengen gesetzlichen Regelungen des Bruchteilseigentums, die oft keine abweichenden oder individuellen Festlegungen erlauben.
Problemlosere Anteilsübertragungen und Nachfolge
Der Übergang von Gesellschaftsanteilen, z.B. im Erb- oder Schenkungsfall, ist bei der eGbR formfrei möglich und bedarf – anders als die Übertragung eines Bruchteils am Grundstück – grundsätzlich keiner notariellen Beurkundung. Insbesondere im Rahmen der Vermögensnachfolge (auch im Generationenverbund) sind Anteilsübertragungen im GbR-Modell schneller, günstiger und flexibler gestaltbar. Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist hingegen nahezu jede Veränderung der Eigentumsverhältnisse beurkundungspflichtig und verursacht regelmäßig erheblichen Notar- und Gerichtskostensatz.
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Vorteile

– Erbschaftsteuerliche Privilegierung:
Nach neuerer Rechtsprechung des BFH aus 2025 ist die erbschaftsteuerliche/familienheimspezifische Befreiung für Ehegatten gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG auch dann anwendbar, wenn das Familienheim in einer Ehegatten-GbR gehalten wird. Entscheidend ist insoweit die steuerliche Transparenz der GbR; der Ehegatte wird durch die unentgeltliche Übertragung des GbR-Anteils steuerlich wie ein (Mit-)Eigentümer behandelt und profitiert auch aus Gesamthandseigentum heraus von der Steuerbefreiung.

– Effiziente Nutzung von Freibeträgen für Kinder:
Die Beteiligung der Kinder an der eGbR lässt sich im Wege der schenkweisen GbR-Anteilsübertragung oder durch vorweggenommene Erbfolge steuergünstig und unter Nutzung sämtlicher Freibeträge gestalten. Im Einzelnen können so größere Immobilienwerte unter Ausnutzung der Schenkungsteuerfreibeträge (je Kind/Elternteil) „gestückelt“ und steueroptimiert übertragen werden. Diese Struktur ist weit flexibler als eine anteilige Grundstücksschenkung im Bruchteilsmodell.

– Anpassung der Eigentumsverhältnisse an Finanzierungsbeiträge:
Im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft können durch gesellschaftervertragliche Vereinbarungen der GbR Besitz-, Nutzungs- und Finanzierungsbeiträge regelmäßig und flexibel angepasst werden (z. B. Anpassung der Anteilsquoten bei sich ändernder Finanzierungssituation; Abfindungsabreden im Trennungs-/Scheidungsfall).
Kosten- und Abwicklungsersparnisse bei Anteilsübertragungen
Im Fall von Ein- und Austritten, Anteilsschenkungen oder (auch erzwungenen) Anteilsübertragungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung fallen – nach Registrierung der eGbR – deutlich weniger Notar- und Gerichtskosten an als bei jeder Änderung am Grundbuch im Bruchteilseigentum. Selbst ein vollständiger Gesellschafterwechsel (Share Deal) ist bei der eGbR möglich, ohne dass das Grundbuch verändert werden muss – das bringt enorme Kosten- und Zeitvorteile.
Gesicherte und einheitliche Geschäftsführung und Vertretung
Die eGbR bietet ein klar geregeltes System der Geschäftsführung und Vertretung – sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis. Dritte können sich nach der Registrierung auf die Vertretungsregelungen des Gesellschaftsregisters verlassen, sodass umständliche Einzelvollmachten, wie sie bei der Bruchteilsgemeinschaft oft notwendig sind, entfallen.
Vermietung und steuerliche Einordnung (bei späterer Einkünfteerzielung)
Bei einer GbR als Vermieterin ist die steuerliche Einnahmenerfassung bei den Anteilsinhabern ohne Unterschiede zur Bruchteilsgemeinschaft gegeben. Es bleibt bei transparenter Besteuerung, jedoch erleichtert die GbR-Struktur die steuerliche Zurechnung und die praktische Handhabbarkeit bei mehreren Beteiligten. Die GbR kann ein eigenes Bankkonto führen und als Abrechnungsstelle dienen.

Und der laufende Aufwand der eGbR?

Gesellschaftsvertrag und Registereintragung
Die Errichtung einer eGbR um Immobilieneigentum zu halten und verwalten (Holding) erfordert die grundsätzlich formfreie Formulierung eines Gesellschaftsvertrages sowie – für Einbringungen/Erwerbsvorgängen – die Beurkundung des Grundstücksverträge, die bei Hinzuerwerb neuer Grundstücke ohnehin notariell zu beurkunden sind. Zudem muss die eGbR zum Gesellschaftsregister angemeldet werden mittels notarieller Unterschriftsbeglaubigung. Anderseits muss bei Änderungen der in der Anteilshöhe und Gewinn- oder Stimmrechte weder das Gesellschaftsregister noch das Grundbuch aktualisiert werden.

Regelmäßige Bürokratiepflichten und Meldungen
Der laufende Dokumentationsaufwand ist im Alltag gering. Die Kosten für das Transparenzregister sind überschaubar. Wird die Immobilie der eGbR zu eigenen Wohnzwecken verwendet oder nichtgewerblich vermietet, gibt es keine zusätzliche Beitragspflicht für Rundfunkgebühren.

Kosten der eGbR bei bloßer Selbstnutzung

Notar- und Gerichtskosten
Für die Gründung und die notwendige Registeranmeldung fällt eine – im Vergleich zu einer Grundbuchumschreibung im Bruchteilsmodell – eher geringe Notargebühr und die Gerichtskosten für die Eintragung an (gesamt z. B. bei 2 Gesellschaftern ca. 280 €). Die Eintragung im Transparenzregister erfolgt kostenlos, zieht allerdings eine jährliche Gebühr nach sich (ca. 24,00 €).

Wiederkehrende Kosten
Ohne Vermietung entstehen – abgesehen von der jährlichen Transparenzregistergebühr – keine weiteren spezifischen eGbR-Kosten. Die GbR ist, wenn sie ausschließlich Immobilien hält und nicht wirtschaftlich tätig ist, grundsätzlich nicht einkommen- oder gewerbesteuerpflichtig; anders als bei einem laufenden Geschäftsbetrieb ist auch keine Pflicht zur Führung von Konten, Buchhaltung o. Ä. gegeben.

Verwaltungsvereinfachung und Vermeidung von Zusatzkosten
Die Eintragung von Veränderungen im Gesellschafterbestand ist günstiger und schneller als die Grundbuchberichtigung im Bruchteilseigentum. Auch bei einem Eigentümerwechsel, Erbschaft oder Schenkung lassen sich so erhebliche Notarkosteneinsparungen realisieren (z. B. nur ca. 300 € statt 7.200 € Notarkosten in Vergleichsbeispielen nach Eggesiecker/Ellerbeck, StBG 12|2024, S. 429).

FAZIT
Die Ehegatten-GbR eröffnet weitgehende zivil- und steuerrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten, die Bruchteilseigentum grundsätzlich verschlossen bleiben. Sie erlaubt zum einen eine flexible und individuelle Nachfolgeplanung, insb. für (Patchwork-)Familien und Generationenmodelle, und nutzt optimal die steuerlichen Begünstigungen rund um das Familienheim (auch bei Einbezug von Kindern), insbesondere nach aktueller BFH-Rechtsprechung aus dem Jahr 2025. Die Kosten und der Verwaltungsaufwand für die Gesellschaft – sofern keine Vermietung erfolgt – sind sehr moderat und in aller Regel günstiger als häufigen Notar- und Grundbuchkosten im Bruchteileigentum. Die Eintragung im Transparenzregister ist obligatorisch, die jährlichen Gebühren hierfür bleiben aber niedrig.

Die GbR-Struktur empfiehlt sich daher stets, wenn Flexibilität und steuerliche Optimierung im Vordergrund stehen, ohne dass im Ruhendbetrieb höhere laufende Kosten als beim Bruchteilseigentum entstehen. Insbesondere bei (späterer) Vermietung erleichtert die eGbR die gezielte Einkommensteuerung innerhalb von Familien – bspw. um die Grundfreibeträge der Kinder gezielt zu nuten.